Redfin: deze huizenmarkten lopen het grootste risico op dalende huizenprijzen

Huizenkopers hadden er genoeg van. Stijgende hypotheekrentes bovenop de recordstijging van de huizenprijs – een stijging van 42% sinds het begin van de pandemie – duwden de maandelijkse hypotheekbetalingen naar een niveau dat eenvoudig onbereikbaar is voor tientallen miljoenen potentiële kopers. Naarmate meer kopers een raincheck doen, wordt de correctie op de huizenmarkt alleen maar intenser.

Deze week hebben we vernomen dat op jaarbasis het aantal aanvragen voor hypotheekaankoop met 18% is gedaald. Terwijl de verkoop van nieuwe woningen met 17% is gedaald, en het starten van eengezinswoningen met 16%.

Zelfs nu de huizentransacties kelderen, zijn we nog steeds niet teruggekeerd naar een evenwichtige markt. De voorraadniveaus blijven maar liefst 49% onder het niveau van juli 2019, waardoor de meeste verkopers – althans voorlopig – voldoende hefboomwerking hebben om te wachten met verkopen onder de marktcomposities die eerder dit jaar werden bereikt. Dat gezegd hebbende, aangezien de voorraadniveaus blijven stijgen, is het mogelijk dat sommige regionale woningmarkten in 2023 jaar-op-jaar dalingen van de huizenprijzen zien.

Op vrijdag publiceerde Redfin zijn ‘risicoscore’, die de huizenmarkten identificeert die het grootste risico lopen op een ‘woningcrisis’. Hoe hoger de ‘risicoscore’ van een markt, hoe groter de kans dat de markt de huizenprijzen op jaarbasis ziet dalen. In totaal keek Redfin naar 98 regionale woningmarkten en beoordeelde factoren zoals de volatiliteit van de huizenprijzen, de gemiddelde schuld-inkomensratio en de groei van de huizenprijzen.

Van de 98 markten die door Redfin werden gemeten, had Riverside de grootste kans op een ‘woningcrisis’. Het werd gevolgd door Boise, Cape Coral, North Port, Las Vegas, Sacramento, Bakersfield, Phoenix, Tampa en Tucson.

“Populaire migratiebestemmingen waar de huizenprijzen tijdens de pandemie stegen – waaronder Boise, Phoenix en Tampa – zullen de effecten van een huizendaling waarschijnlijk versterkt zien en de huizenprijzen jaar op jaar dalen als de economie in een recessie belandt, een scenario dat volgens sommige economen waarschijnlijk lijkt, aangezien de inflatie aanhoudt en de aandelenmarkten struikelen. Huiseigenaren in die gebieden die overwegen te verkopen, willen misschien hun huizen binnenkort aanbieden om mogelijke prijsdalingen te voorkomen”, schrijven de Redfin-onderzoekers.

De verkopers die de prijzen het minst zullen zien dalen? Redfin zegt Akron. Niet ver daarachter liggen markten zoals Philadelphia, El Paso, Cleveland en Cincinnati. Toen de pandemische hausse op de huizenmarkt begon, zagen huiseigenaren in die plaatsen minder beleggersactiviteit en een bescheidener groei van de huizenprijzen. Te midden van de hausse hadden huiseigenaren in plaatsen als Akron zeker FOMO toen ze zagen hoe hun leeftijdsgenoten in Austin en Boise exorbitante niveaus van huizenprijsgroei ervaarden. Maar nu zijn huiseigenaren in markten zoals Akron en Cleveland waarschijnlijk dankbaar: historisch gezien komen de scherpste huisvestingscorrecties meestal in de snelstgroeiende markten.

“Relatief betaalbare noordelijke metro’s – een aantal van hen in de Rust Belt, zoals Cleveland en Buffalo – zijn het meest veerkrachtig in het geval van een recessie. Potentiële huizenkopers in die gebieden kunnen doorgaan met het vertrouwen dat ze minder snel huizenwaarden zullen zien afnemen”, schrijven de Redfin-onderzoekers.

Elk kwartaal berekent Moody’s Analytics een “overgewaardeerd” of “ondergewaardeerd” cijfer voor ongeveer 400 markten. Het bedrijf wil uitzoeken of fundamentele factoren, waaronder lokale inkomensniveaus, de lokale huizenprijzen kunnen ondersteunen. Het is pas verontrustend als een huizenmarkt aanzienlijk ‘overgewaardeerd’ wordt. Het slechte nieuws? In het eerste kwartaal van 2006 was de mediane Amerikaanse huizenmarkt met 14,5% “overgewaardeerd”. In het eerste kwartaal van 2022 schat Moody’s de mediane regionale woningmarkt met 23% “overgewaardeerd”.

Gewoon losgekoppeld zijn van de onderliggende economische fundamentals is geen garantie dat een markt de huizenprijzen zal zien dalen. Naarmate een markt echter aanzienlijk “overgewaardeerd” raakt, neemt de kans op dalende huizenprijzen toe als zowel een woningcorrectie als een recessie toeslaan. Moody’s hoofdeconoom Mark Zandi vertelt: Fortuin dat de huizenmarkten met meer dan 25% “overgewaardeerd” zijn, waarschijnlijk een daling van de huizenprijs van 5% tot 10% te zien krijgen. Als er een recessie toeslaat, kunnen de prijsdalingen in die markten oplopen tot 15% tot 20%.

We zien nu al “bubbelende” markten zoals Boise en Austin de snelste correcties zien. Kijk maar naar de inventaris. In de afgelopen zes maanden zijn de voorraadniveaus in Boise en Austin met respectievelijk 161% en 220% gestegen.

Eerder deze maand vertelde John Burns Real Estate Consulting: Fortuin dat Boise klaar is om de eerste huizenmarkt te zijn die een prijsdaling op jaarbasis laat zien. Het vastgoedonderzoeksbureau voorspelt dat het al in december zou kunnen komen. Om dat te laten gebeuren, zouden de huizenprijzen in Boise niet alleen al hun winsten in het voorjaar van 2022 moeten uitwissen, maar ook onder hun prijs van december 2021 moeten dalen.

“Je zou sterk kunnen stellen dat in veel huizenmarkten de laatste 10% van de stijging van de huizenprijs puur ambitieus en irrationeel was, en dat zal heel snel van de top komen,” Rick Palacios Jr., hoofd onderzoek bij John Burns Real Estate Consulting “Dat is precies wat we nu allemaal zien.”

Op de hoogte blijven van de huisvestingscorrectie? Volg mij op Twitter op @NewsLambert.

Schrijf je in voor de Fortune-functies e-maillijst zodat u onze belangrijkste functies, exclusieve interviews en onderzoeken niet mist.



#Redfin #deze #huizenmarkten #lopen #het #grootste #risico #dalende #huizenprijzen

Leave a Comment

Your email address will not be published.